Concepte juridice privind dreptul de proprietate, inclusiv asupra pământului”

print

În Republica Moldova, dar și în alte state, există problema gravă legată de dreptul de proprietate asupra pământului îndeosebi în unele sate în care proprietatea asupra pământului nu a fost documentată corect și la timp.  ONG BIOS este în căutarea unor soluții la această probleme care nu ar fi prea împovărătoare nici pentru fermieri, nici pentru autorități.  Noi credem, că în acest sens, ar trebui găsită mai degrabă o soluție juridică, decât una judiciară sau de restructurare a terenurilor aflate în proprietate privată. În acest sens, există unele modalități aplicate  în legislație României, care ar fi utile și pentru Moldova.  Pentru a înțelege sensul acestora, oferim un șir de concepte juridice, dar și mici exemple de probleme și soluții. Potrivit prevederilor art.480 Cod civil al României „ Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si de a dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, însa in limitele determinate de lege”. Articolul următor din Codul civil (art.481) „Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa afara numai pentru o cauza de utilitate publica si primind o dreapta si prealabila despăgubire”. Prin drept absolut înțelegem ca acest drept este opozabil tuturor. Ideea de drept exclusiv evidențiază faptul ca acest drept se exercita numai de către titularul sau, cu toate atributele recunoscute de lege, prin excluderea altor persoane. Aceasta nu înlătura însa posibilitatea ca un lucru sa fie in proprietatea mai multor persoane/mai mulți titulari de drept. Noțiunea de proprietate dăinuie de la începuturile omenirii, aceasta stand la baza dezvoltării societarii omenești. Este o instituție juridica deosebit de complexa, aflata intr-o permanenta evoluție. Nu trebuie negat nici faptul ca dreptul de proprietate este considerat ca îndeplinind si o funcție sociala fără ca aceasta funcție sa fie in contradicție cu încurajarea si ocrotirea proprietarii individuale.   Ce înseamnă uzucapiunea imobilelor şi când poate interveni aceasta?   Este binecunoscută pentru cei mai în vârstă perioada în care statul român, prin legislaţia adoptată într-o anumită perioadă a “erei” comuniste, a dispus scoaterea tuturor terenurilor din circuitul civil. Cu alte cuvinte, stoparea tranzacţiilor referitoare la terenuri între persoanele fizice. În pofida doleanţei statului din acea vreme, tranzacţiile cu terenuri au continuat să se perfecteze, într-adevăr nu în formă autentică, la notariatul de stat, ci prin încheierea aşa numitelor “chitanţe de mână” între “vânzător” şi “cumpărător”, acesta din urmă plătind o anumită sumă de bani pentru terenul respectiv şi intrând în posesia lui de la momentul încheierii chitanţei respective cu intenţia de a dobândi dreptul de proprietate asupra sa. Deşi cumpărătorul s-a comportat faţă de terenul “cumpărat” ca un adevărat proprietar, din punct de vedere legal acestuia i-a lipsit înscrisul care să demonstreze că şi în acte este un adevărat proprietar. Tocmai situaţiile mai sus descrise reprezintă “temeiul”, “motivarea în fapt” a  acţiunilor declanşate de “cumpărătorii” din chitanţele de mână pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilelor-terenuri prin uzucapiune. Pe cale de consecinţă, uzucapuiunea (prescripţia achizitivă) se întemeiază pe faptul posesiei îndelungate a unui imobil-teren. Reţinem însă că, pentru a produce consecinţe juridice, legiuitorul a arătat că nu este suficientă o simplă posesie, ci este necesar ca posesia exercitată să fie una utilă. Aşadar, uzucapiunea (prescripţia achizitivă) este modul de dobândire a proprietăţii (sau a altor drepturi reale), prin posedarea neîntreruptă (a imobilului) în termenul şi condiţiile prevăzute de lege. Uzucapiunea poate fi invocată atât pe cale de acţiune în justiţie (prin cerere de chemare în judecată), dar şi pe cale de excepţie.   Pentru a putea opera uzucapiunea mai este necesar ca bunurile imobile (terenurile) să se afle în circuitul civil, ceea ce înseamnă că bunurile nu trebuie să fi fost declarate inalienabile. Având în vedere acest aspect, reţinem că bunurile ce fac parte din domeniul public sunt inalienabile şi, deci, nu pot fi uzucapate, spre deosebire de bunurile din domeniul privat al statului sau al unităţilor administrative-teritoriale (al consiliilor locale), care nu sunt inalienabile şi, pe cale de consecinţă, pot fi uzucapate, adică poate fi obţinut dreptul de proprietate asupra acestora prin uzucapiune. Evident, poate fi obţinut dreptul de proprietate asupra imobilelor-terenuri prin uzucapiune şi prin acţiune formulată împotriva unei persoane fizice, mai precis împotriva fostului proprietar sau moştenitorilor acestuia. Care este principalul efect al uzucapiunii? Prin împlinirea uzucapiunii se naşte dreptul de proprietate al “cumpărătorului” / al uzucapantului şi, concomitent, se stinge dreptul de proprietate al “vânzătorului” / al fostului proprietar. Care este legea aplicabilă într-un proces având ca obiect uzucapiunea? Potrivit art. 6 alin. 4 din noul Cod Civil, uzucapiunile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi (a noului Cod Civil) sunt în întregime supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit, aşadar sunt supuse dispoziţiilor vechiul Cod Civil. Dacă vechiul Cod Civil este legea aplicabilă când ne referim la condiţiile de drept material ale uzucapiunii, dispoziţiile art. 1049-1052 din noul Cod de Procedură Civilă referitoare la “Procedura privitoare la înscrierea drepturilor dobândite în temeiul uzucapiunii” sunt dispoziţiile legale aplicabile când ne referim la procedura obligatoriu de urmat în procese având ca obiect uzucapiunea.   Din punct de vedere al timpului cât trebuie să dureze posesia pentru a putea opera uzucapiunea, vechiul Cod Civil arată că uzucapiunea poate fi de 30 de ani sau de 10-20 de ani. Uzucapiunea de 30 de ani se aplică în cazurile în care posesorul nu are un act translativ de proprietate (titlu) asupra bunului imobil, pe care îl posedă. În acest caz nu are importanţă nici dacă posesorul este sau nu de bună credinţă. Pentru a putea fi invocată această uzucapiune trebuie îndeplinite două condiţii: a) să existe o posesie de 30 de ani; b) posesia să fie utilă. Uzucapiunea de 10-20 de ani se aplică atunci când posesorul posedă bunul în temeiul unui just titlu şi este de bună-credinţă. Poate fi invocată uzucapiunea de la 10 până la 20 de ani în cazul în care sunt îndeplinite următoarele condiţii cumulative: a) să existe o posesie utilă a bunului; b) posesia să fie întemeiată pe un just titlu; c) posesia să dureze de la 10 la 20 de ani; d) posesia să fie de bună credinţă. Se aplică termenul de 10 ani în situaţia în care adevăratul proprietar locuieşte în raza teritorială a aceluiaşi tribunal judeţean unde se află imobilul. Se aplică termenul de 20 de ani dacă adevăratul proprietar locuieşte în raza teritorială a altui tribunal judeţean unde se află imobilul. Referitor la noţiunea de just titlu, acesta este un act translativ de proprietate care provine de la o altă persoană decât adevăratul proprietar. Pamant-concepte-Jurisprudenta   Materiale pregătite și îngrijite de Elena Bivol, Coordonator instruire, AO BIOS.